Was ist eigentlich die Leibrente und wie sinnvoll ist sie?

In Deutschland gibt es verschiedene Formen der Rente. Unter diesem Begriff versteht man regelmäßige Zahlungen, die aufgrund von angelegtem Kapital, Rechtsansprüchen oder Zuwendungen von anderen erhalten werden. Die Leibrente ist eine Rentenform, die regelmäßig bis zum Tod des Leibrentenempfängers gezahlt wird. Doch was genau beinhaltet diese? Wie erhält man eine Leibrente und für wen lohnt es sich, Leibrentenempfänger zu werden?

Definition: Was ist die Leibrente?

Als Leibrente bezeichnet man Zahlungen, die ab einem bestimmten Alter oder Zeitpunkt lebenslang an eine Person gezahlt werden. Unter dem Begriff der Leibrente werden verschiedene Formen der Rente zusammengefasst. In Deutschland ist die übliche Form der Leibrente die Immobilienleibrente. Als solche definiert man eine wiederkehrende, monatliche Zahlung, die aus dem Verkauf des eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung resultiert. Besonders ist am Konzept der Leibrente, dass der Bewohner nach dem Verkauf das Wohnrecht für das veräußerte Objekt behält.

Im Klartext bedeutet das: Wer durch den Verkauf seines Hauses bzw. seiner Wohnung zum Leibrentenempfänger wird, erhält den Verkaufspreis in monatlichen Raten lebenslang und darf zudem dort wohnen bleiben. Die Rechte an der Immobilie werden allerdings an den Käufer abgetreten. Es können neben Immobilien auch anderes freies Kapital oder Grundbesitz zum Zweck einer Leibrente eingesetzt werden.

Aufgrund der allgemein gehaltenen Definition fallen unter den Oberbegriff Leibrente zudem andere Rentenarten, die der Gesetzgeber an Rentenempfänger zahlen muss. Dazu zählen private Rentenversicherungen, die gesetzliche Altersrente als private Leibrente, Witwen- und Waisenrente sowie die Erwerbsminderungsrente. Da in Deutschland aber fast ausschließlich Immobilien als Grundlage für eine Leibrente dienen, fokussiert sich dieser Artikel im Folgenden auf die Form der Immobilienleibrente.

Wie läuft eine Leibrente ab?

Wenn sich eine Person entschließt, Leibrentenempfänger zu werden, setzt sie sich mit entsprechenden Unternehmen, Stiftungen oder Privatpersonen in Verbindung. Ein unabhängiger Gutachter prüft danach den Marktwert des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung. Dann wird ein Vertrag geschlossen. Beide Vertragspartner vereinbaren die Höhe und den Zeitraum der Zahlungen. Die Auszahlung des Rentenbetrags kann monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen. Auch die Vereinbarung über eine einmalige höhere Zahlung ist möglich. In den meisten Fällen wird ein lebenslanges Wohnrecht des Immobilienverkäufers vereinbart. Dies beinhaltet den Abzug des Wertes des Wohnrechts vom Kaufpreis der Immobilie und somit die Verringerung der Rentenzahlungen.

Die Leibrente und das Wohnrecht werden notariell beurkundet. Des Öfteren erfolgt zudem ein Grundbucheintrag über eine Reallast der Immobilie. Demnach dient die Immobilie gewissermaßen auch als Pfand, falls der Vertrag nicht eingehalten wird.

Wie berechnet sich die Leibrente?

Ein Sachverständiger berechnet im Regelfall die Höhe der Leibrente nach Paragraf 194 BauGB auf Basis des Marktwertes der Immobilie. Für die Berechnung der Leibrente sind demnach zwei Faktoren besonders relevant: der Wert des Objekts und die statistische Lebenserwartung des Verkäufers, welche die Laufzeit der Leibrente bestimmt. Des Weiteren wird der Wert des Wohnrechts vom Verkaufspreis abgezogen. Dabei ist Folgendes zu bedenken: Je länger die Bewohner planen, in der verkauften Immobilie zu bleiben, desto mehr sinkt der Kaufpreis. Demnach ist der Preis eines Objektes bei Abschluss einer Leibrente deutlich niedriger als bei einem normalen Direktverkauf.

Vor Abschluss einer Leibrente gilt es vor allem zu bedenken, welche Kosten man während seiner Rentenzeit abzudecken hat und ob diese durch die Zahlungen beglichen werden können.

Welche Arten der Leibrente gibt es?

Verbundene Leibrente: Vereinbarung der Rente für mehrere Personen, beispielsweise ein Ehepaar oder zwischen Eltern und Kindern. Der Vertrag erlischt hierbei durch den Tod der Personen. Es kann aber auch eine Rentengarantiezeit vereinbart werden. In diesem Fall würde die Rente bis zum festgelegten Zeitraum an die Hinterbliebenen des Verstorbenen gezahlt werden.

Abgekürzte Leibrente: die zeitlich befristete Form. Der Empfänger erhält die Rentenzahlungen beispielsweise bis zu dem Erreichen eines bestimmten Alters.

Teilverkauf: Hierbei legt der Verkäufer fest, wie viel Geld er für seine Immobilie erhalten will. Auch in diesem Fall wird ein Gutachten über den Wert des zu verkaufenden Objekts erstellt. Hieraus berechnet sich dann der Anteil der Immobilie, den der Verkäufer abtreten muss, um seinen gewünschten Betrag zu erhalten. Daraufhin wird ein Vertrag geschlossen, der sowohl den bisherigen Besitzer und das beteiligte Unternehmen als gemeinsame Eigentümer festsetzt und ein monatliches Entgelt errechnet, welches der Teilinhaber seines Objekts erhält. Im Grundbuch wird ein Nießbrauchrecht vermerkt. Somit wird das Unternehmen zum stillen Teilhaber. Falls der Besitzer sich entschließt, sein Grundstück, Haus oder die Wohnung zu verlassen und im Falle seines Todes, so wird das gesamte Objekt verkauft. Dies regelt das Unternehmen selbstständig. Der Besitzer bzw. die Erben erhalten dann den Verkaufspreis ihres verbliebenen Anteils abzüglich eines bestimmten Prozentsatzes, den das Unternehmen einbehält. Je nach Unternehmen und Vertrag sind dies circa 6,5 Prozent des Verkaufserlöses.

Wie lange wird die Leibrente geführt?

Für gewöhnlich laufen die Rentenzahlungen ab einem bestimmten Zeitpunkt oder Alter für die Lebensdauer des Leibrentenempfängers. In einzelnen Fällen wird aber auch eine bestimmte Anzahl an Jahren als Zeitraum für die Vertragslaufzeit festgesetzt. Dieses Verfahren nennt sich Zeitrente. Falls der Rentenempfänger vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums verstirbt, erhält der Erbe die restlichen Zahlungen bis zu dem Ende der Vertragszeit. Dieses Verfahren nennt sich Rentengarantiezeit.  

Rechte und Pflichten bei der Leibrente

Welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um Leibrentenempfänger zu werden? Es liegt auf der Hand, dass man eine eigene Immobilie oder anderes Kapital benötigt, das man veräußern kann. Dieses muss zudem möglichst schuldenfrei sein. Somit dürfte das eigene Wohnobjekt nicht mit einem Immobiliendarlehen belastet sein.

Zu den Pflichten des Käufers gehören das in die Wege leiten und die Übernahme der Kosten für Sanierungen und Renovierungen, die an der Immobilie anfallen – falls dies im Vertrag nicht anders geregelt ist. Laufende Betriebskosten, beispielsweise Strom und Heizung, muss der Bewohner hingegen selbst zahlen.

Das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers erlischt, sobald er in ein Altersheim, betreutes Wohnen oder ähnliche Wohnungen umzieht.

Sollte der Käufer der Immobilie zu einem Zeitpunkt während der festgelegten Vertragslaufzeit nicht mehr in der Lage sein, die Leibrente auszuzahlen, wird das Objekt je nach Vertragsregelung entweder zwangsversteigert oder der Vertrag rückabgewickelt.

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Ihr Armin Ammer, Honorarberater & Finanzberater bei der VorsorgeWerkstatt in Landshut.

"Ich spreche Klartext und setze mich für Verbraucherschutz ein. Als freier Sachverständiger stehe ich für Ethik, Qualität und Transparenz bei der Privaten Finanzplanung. Ich bin geprüftes Mitglied beim Bundesverband Freier Sachverständiger e.V."