Rentieren sich Immobilien als Kapitalanlage?

Mai 23, 2019Blog

Eines ist klar: Eine abbezahlte, selbstgenutzte Immobilie ist eine gute Absicherung gegen Altersarmut.

Doch rechnen sich vermietete Immobilien als Baustein für den Vermögensaufbau? Sind sie eine lukrative Kapitalanlage? Die schlechte Nachricht vorweg: In vielen Fällen rentieren sich vermietete Immobilien nicht, weil grundlegende Dinge nicht beachtet werden.

Damit eine vermietete Immobilien sich auch langfristig als Kapitalanlage rentiert, müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden:

  • Lage der Immobilie
  • langfristig erzielbare Miete
  • Steuern
  • Renovierungsrücklage

Eine teure Immobilie muss langfristig auch hohe Mieterträge einbringen. Ist der Mietspiegel niedrig, muss dementsprechend der Kaufpreis der Immobilie niedrig sein. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen, auch in ländlichen Gegenden. Ob sich hier auf Dauer auch hohe Mieten durchsetzen lassen, ist allerdings fraglich.

Beispiel: Rendite einer 80-qm-Wohnung in einer Gegend mit mittlerem Mietniveau (Prognose für eine Kapitalanlage)

Kaufpreis (3.875 €/m²) = 310.000 €, zzgl. Kaufnebenkosten (30.000 €); Gesamtkaufpreis: 340.000 €
Kaltmiete pro Monat: 8 €/m² = 640 €
Individueller Steuersatz: 38 %
Komplett aus Eigenmitteln finanziert (keine Kreditaufnahme)

Die Rendite der Wohnung liegt mit 1,3 % unter der jährlichen Inflationsrate. Bei guter Lage kann man mit einer Wertsteigerung der Immobilie von 2 % pro Jahr rechnen. Bei unattraktiven Lagen kann der Wert aber auch sinken.

Demografische Entwicklung beachten!

Deutschland überaltert. Diese Entwicklung wird sich auf die langfristige Rendite vieler Immobilien negativ auswirken. Der Grund ist einfach: Die demografische Entwicklung verändert die Wohnbedürfnisse in vielen Regionen grundlegend. Der Bedarf an großen Familienwohnungen wird deutlich zurückgehen. Berücksichtigen Sie das bei Ihrer Investitionsplanung!

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